Чем похожи земля и автомобиль?

Вспомним, как в самом конце восьмидесятых – начале девяностых годов на нас обрушился вал автомобилей из соседней, когда-то далёкой, а потом ставшей очень близкой Японии. И сколько вначале с этими автомобилями было курьёзов. То окажется, что у машины совершенно не пригоден для дальнейшей эксплуатации двигатель, а ёмкость для щупа автомобильного масла просто изолирована от картера и показывает недостоверную информацию. То пробег у этой автомашины на деле оказывается в полтора-два раза больше, чем показывает спидометр. То машина на поверку оказывается битой со всех сторон, и очень искусно зашпатлёванной так, что внешне и не скажешь, что у нее кузов годен разве только на роль декорации. И так далее.

В дальнейшем наши сограждане, специализировавшиеся на покупке подержанных японских машин, набрались опыта и стали предварительно тщательно проверять приобретаемые автомобили. Ведь для того, чтобы не попасть впросак, машину надо тщательно осмотреть внутри и снаружи, постучать по корпусу, покопаться в двигателе, поднять её на эстакаду, проехать на ней пяток километров. После этого надо провести экспертизу документов, убедиться, что номера кузова и двигателя соответствуют сведениям в паспорте транспортного средства, что машина растаможена, не числится в угоне, а теперь ещё, после аварии в Фукусиме, что она не является источником повышенной радиации.

Все эти проверки стали привычными и само собой разумеющимися процедурами, сопровождающими покупку транспортного средства, поступившего из-за границы, и ни у кого не вызывают вопросов или, тем более, удивления.

А вот с другим, не менее значимым, объектом гражданских прав, с землёй, ситуация пока ещё во многом продолжает оставаться на первоначальном уровне. Это и не удивительно. Земельные участки в нашей стране поступили в ничем не ограниченный свободный оборот лет на пятнадцать позже валового потока импортных автомобилей, и люди при их покупке «с рук» до сих пор не осознали до конца того, что при покупке земельных участков надо проверять их соответствие документам не менее, а более тщательно, чем при покупке автомобилей.

Нарушения земельного законодательства в стране продолжают оставаться массовым явлением, причем на свободу оборота земельных участков это никак не влияет. Поэтому очень часто люди, совершающие сделки по покупке земли, вместе с самим объектом приобретают также комплекс нарушений, в которых обвиняемыми рискуют стать уже новые владельцы.

Обычно при выявлении таких административных правонарушений владельцы земельных участков, фактическая площадь которых превышает их площадь по кадастру, говорят: «я не виноват, это предыдущие хозяева участок расширили». Но содержание ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях построено таким образом, что она не делает различия между активным действием по самовольному занятию земельного участка и пассивным действием по использованию земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на указанный земельный участок. Ответственность предусмотрена равная как за один, так и за другой вид того же самого правонарушения.

В практике работы органа государственного земельного надзора уже имели место случаи, когда за один и тот же земельный участок с превышенной фактической площадью штрафовали в разное время двух разных людей. Продавец, которому был назначен штраф, продавал свой участок, не выполнив требований вынесенного ему предписания, в дальнейшем покупатель вновь попадал в поле зрения инспектора земельного надзора, и также привлекался к административной ответственности, даже не зная того, что далеко не вся площадь занимаемого им земельного участка принадлежит ему по закону.

Вот здесь и всплывает аналогия между землёй и автомобилем. Если машины наши люди, наученные горьким опытом, перед покупкой научились тщательно осматривать, то о земле сказать этого ещё пока нельзя. Любой гражданин, решивший приобрести такой объект недвижимости, как земельный участок, должен для себя уяснить, что прежде совершения сделки необходимо проверить соответствие фактического местоположения участка сведениям кадастра о его местоположении.

Сделать это совсем не просто.

Для начала надо уяснить, что по закону право собственности на объекты недвижимости (в том числе земельные участки) возникают с момента их государственной регистрации, а земельный участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет в определенных границах. Он должен иметь свой кадастровый номер и контур участка должен отражаться в публичной кадастровой карте.

Однако, этих условий ещё совсем не достаточно для того, чтобы убедиться в полной юридической чистоте совершаемой вами сделки.

Оговоримся, что мы обходим здесь правовые вопросы, общие для всех объектов недвижимости – связанные с возможностями нарушений прав предыдущих владельцев, несовершеннолетних детей, наследников и так далее, которые в дальнейшем могут послужить основанием для расторжения совершенной вами сделки. В рамках этой статьи мы рассматриваем только специфику местоположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Обычно люди, осматривающие земельные участки, которые они собираются купить, обращают внимание на то, что сразу бросается в глаза – на его фактическую площадь, огороженную забором, на строения на его территории, на степень разработанности земли. Если их всё это устраивает, то предметом сделки становится как-раз вся эта видимая внешняя форма. Человек покупает то, что ему показали, и не задумывается о том, какие его могут ожидать подводные камни.

Но продавцы, как правило, не уведомляют своих покупателей о том, что по факту они владеют большим размером земли, чем им принадлежит по документам, или о том, что какие-то из строений (хорошо, если не сам жилой дом), расположенных на их участке, выступают за пределы его кадастрового контура.

Чтобы не попасться на эту уловку, необходимо понимать, что кадастровые границы земельных участков образуются посредством соединения условными линиями поворотных точек их границ. Сами эти поворотные точки являются предметами абстрактными. Они определяются высокоточными геодезическими приборами и сведения об их координатах вносятся в графическую часть Единого государственного реестра недвижимости. От взаимного расположения этих поворотных точек на местности зависит местоположение земельного участка, его площадь и контур. Если вдруг фактические границы приобретаемой вами земли не совпадают с этими строгими геометрическими критериями, то с момента приобретения прав на свой земельный участок вы автоматически становитесь потенциальным нарушителем земельного законодательства.

Поэтому крайне важно до подписания договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию определить, соответствуют ли фактическое положение, площадь и контур выбранного вами участок сведениям о нем, содержащимся в реестре. Конечно, можно попробовать определить на глаз – попросить у продавца межевой план и кадастровый паспорт земельного участка, пройти с этими документами по его территории и сопоставить наблюдаемое по факту с тем, что отражено на бумаге.

Но даже в этом случае вы не будете на сто процентов гарантированы от возможного расхождения фактических контуров своего участка от его контуров в кадастре, которые имеют силу закона. Для того, чтобы убедиться наверняка в том, что положение участка на местности не противоречит сведениям кадастра, крайне желательно перед покупкой земельного участка воспользоваться услугами кадастрового инженера.

Речь не идет о проведении полномасштабной землеустроительной экспертизы – эта процедура крайне дорога и продолжительна по времени. Можно ограничиться таким видом кадастровых работ, как вынос в натуру границ земельного участка. Кадастровый инженер определяет при помощи специального оборудования местоположение поворотных точек его границ и обозначает эти точки на местности. Обычно они обозначаются посредством вбивания в землю колышка, а там, где это невозможно, применяется яркая краска.

После того, как все поворотные точки определены, можно наглядно увидеть, насколько ограда участка и его фактический контур соответствуют сведениям кадастра. Если фактический контур участка за пределы поворотных точек его границ не выступает – тогда можно не тревожиться о том, что в дальнейшем придётся отвечать по закону за использование земли без документов. Если же вы увидите, что кадастровый контур участка, образуемый условными линиями между поворотными точками его границ, находится где-то внутри его фактического местоположения, или где-то сбоку от него, то впору задуматься о том, нужно ли вам вообще приобретать такой земельный участок. Вы можете указать на наличие выявленного противоречия продавцу и либо предложить ему перед совершением сделки по продаже участка устранить выявленные противоречия самому, или сказать ему, что вы согласны приобрести участок в таком виде, но с соответствующим понижением цены.

Закон содержит довольно много положений об обязанности продавца уведомить покупателя обо всех возможных недостатках передаваемого объекта совершаемой сделки. Поэтому в момент передачи земельного участка должны быть выявлены и оговорены все такие возможные недоставки, истекающие от его фактического местоположения на местности. Очень важно суметь выявить эти недостатки до того как покупатель становится собственником приобретаемого участка. Тогда и сам продавец может надеяться на то, что в дальнейшем он не станет ответчиком по иску о признании сделки недействительной или о продаже товара, имеющего недостатки.

Предлагаемая нами статья адресована в равной мере как потенциальным покупателям, так и продавцам. За годы работы в органе государственного земельного надзора приходилось видеть земельные участки, фактическая площадь которых в несколько раз превышает их кадастровую площадь. Скажем прямо, не всегда есть возможность применить к владельцам таких участков надлежащие меры административного реагирования. Но жизнь не стоит на месте, и рано или поздно эти участки могут стать объектом купли-продажи. И тогда их новые владельцы когда-нибудь все равно станут фигурантами дел об административных правонарушениях по использованию земельных участков без документов, подтверждающих права на них. Так что впору уже сейчас задуматься о том, чтобы привести свои площади в соответствие с законом и не закапывать проблему глубоко в будущее время – рано или поздно она всё равно проявится и станет причиной нешуточного беспокойства.

Под конец вновь зададимся вопросом, который мы вынесли в заголовок статьи – так чем же отличается земля от автомобиля? Автомобиль вначале осматривают, а затем продают. С землей до сих пор нередко бывает все наоборот: ее сперва продают, а затем она с течением времени сама показывает своим новым владельцам все заложенные в нее юридические погрешности. Нам бы очень хотелось, чтобы в этом отношении земля стала похожей на автомобиль: чтобы люди, желающие ее приобрести, вначале как следует ее осматривали, а потом уже покупали. Поскольку тщательный юридический осмотр земельного участка, сопровождаемый комментариями специалистов в области земельных правоотношений, способен еще до момента оформления сделки уведомить покупателя об исчерпывающем комплексе проблем, с которыми он может столкнуться в процессе дальнейшей эксплуатации своей вновь приобретённой земли.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*