Покупка квартиры

Есть большое количество рисков при приобретении жилой недвижимости, о некоторых продавцы и покупатели даже не знают, а узнают постфактум, когда неблагоприятная ситуация произошла у них.

На самом деле рисков много, это купить квартиру с жильцами, с коммунальными долгами, но самый большой риск для покупателя это отдать деньги и не получить квартиру, а для продавца отдать квартиру и не получить денег.

Вообще в настоящее время таких ситуаций уже реже, в силу приобретения квартир через ипотечное кредитования и строгой проверки всего хода сделки банком. Но это могут быть и такие случаи, когда квартира продается одним из супругов без согласия второго, или когда квартира получена Продавцом в наследство, но после вашей покупки его право наследования оспорено другим наследником, случаев достаточно много и это если  подробно не касаться уголовной составляющей таких продаж.

В моей практике была ситуацию, когда люди купили квартиру на один миллион дешевле, чем по рыночной стоимости. В дальнейшем стало известно, что продавцы, которые продали квартиру,  оказались злоумышленниками,  убившие собственника квартиры и подделавшие его паспорт. В последствии, я как представитель наследника оспорил данную сделку, а квартира была возвращена наследникам умершего. Сами же покупатели были признаны потерпевшими по уголовному делу, и были вынужденные взыскивать через службу судебных приставов денежные средства, отданные за квартиру «продавцам».

При покупки квартиры не стоит пренебрегать страхованием. Есть такая финансовая услуга –  титульное страхование. В этом случае  вы страхуете именно свое право собственности  на объект недвижимости от нежелательных рисков. Страховая компания проверяет полную историю покупаемой квартиры и её Продавца и выдает вам заключение о готовности или неготовности заключить с вами договор титульного страхования, и если страховщик не готов, то наверное стоит поискать другие варианты жилья.

Если говорить о практической процедуре, то я всегда рекомендую своим клиентам производить расчет по сделки купли-продажи через банковскую ячейку или аккредитив. Процедура примерно одинаковая: банковскую ячейку стороны открывают совместно и закладывают туда оговоренную договором денежную сумму, а в случае аккредитива открывается специальный расчетный счет, на который переводятся денежные средства, и в случае совершения всей сделки денежные средства переходят Продавцу. Такой вид расчета максимально безопасен и для Покупателя и для Продавца.

Нередко бывает, что сделка прошла , денежные средства  Продавец  получил, но продал без согласия  супруга/ супруги. В  такой ситуации главное понимать, были ли предприняты Покупателем все возможные действия, чтобы этого избежать. Проверяли ли штамп в паспорте о регистрации брака, указано ли в договоре, что Продавец не состоит в браке. Нужно исходить в таком случае из принципа добросовестности, если Покупатель предпринял все возможные от себя действия, чтобы не попасть в такую ситуацию, то скорее всего квартира останется за ним. При этом стоит помнить, что такие сделки отменяются только через суд, а срок обращения в суды по таким делам установлен законом в один год.

Еще частый случай приобретение квартиры у наследника, чье право на квартиру может быть оспорено другим наследником. В этой ситуации у вас  забрать квартиру смогут только через суд. Здесь нужно понимать, что это за наследник, мог ли он претендовать на наследство наравне с Продавцом, почему он не вступил в наследство в установленный законом срок. Вообще перед покупкой квартиры, лучше обратиться к юристу за составлением юридического заключения на покупаемую квартиру, в таком заключении юристы указывают все риски приобретаемой квартиры.

Обращение к юристу не является обязательным, хотя это лишним не будет и в случае возникновения спора, только подтвердит вашу добросовестность, что вы пытались предпринять все действия, чтобы избежать нежелательных рисков.

Нередко Покупатели приобретают квартиру с жильцами. В таком случае выписать их можно только через суд, если добровольно они отказываются выписываться. К сожалению,  другого пути здесь нет, право на жилище закреплено Конституцией РФ и строго охраняется законом. Подается специальный иск в суд, всегда в такой категории дел участвует прокурор , который дает свое заключение о возможности или невозможности выписать человека.

В моей практике была ситуация, когда приобрели квартиру, а в ней был прописан человек, отказавшийся от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют пожизненное право проживание в квартире, даже в случае смены собственника, такие споры неоднократно разъяснялись Верховным судом РФ в пользу прописанного лица. В такой ситуации очень сложно, практически невозможно, выписать человека через суд. Единственный путь, если жилец добровольно откажется от проживания в квартире, как правило, такой отказ для собственника не является безвозмездным.

Стоит добавить, что даже если квартира приобретена без прописанных людей, но после покупки выясняется, что там живут какие-то люди, то в таком случае тоже нужно обращаться в суд.

К сожалению, такой способ является самым законным и безопасным для собственника, чтобы избежать негативных рисков от таких жильцов, которые могут обрушить на собственника шквал заявлений  в правоохранительные органы о незаконном выселении, порчи их имущества и т.д. Если вам не были переданы ключи от квартиры или предыдущие собственники еще не до конца её освободили, в таких случаях я всегда рекомендую придержать полный расчет с Продавцом.

Я знаю, что часто, когда покупают квартиру, Покупатель просит предоставить все квитанции по коммунальным платежам с отсутствием задолженностей.  На самом деле наличие коммунальных задолженностей некритично. Законом предусмотрено, что  в случае смены собственника задолженность по коммунальным платежам остаётся за предыдущим собственником, главное, чтобы в договоре вы не прописали иного. Вообще я всегда рекомендую своим клиентам после покупки квартиры обратиться в коммунальную организацию, с целью открытия нового лицевого счета на ваше имя. Единственный коммунальный долг, который Покупатель унаследует это задолженность по капитальному ремонту. Вот на эти платежи Покупателю стоит обратить внимание, а остальные долги остаются на Продавце.

Так же стоит сказать о том, что любые действия, связанные с переходом прав на владение недвижимостью – покупка, продажа, дарение, обмен, должны регистрироваться в Едином государственном реестре недвижимости. Данную процедуру можно пройти онлайн, без посещения Росреестра или МФЦ. При электронной регистрации участники сделки отправляют заявление и  все необходимые документы в Росреестр онлайн.  Если после принятия и проверки документов  он не найдет причин для отказа или приостановления регистрации, Росреестр переоформит права на нового собственника и отправит подтверждающие документы на указанную электронную почту всех участников сделки. В среднем Росреестр оформляет сделку в течение 2-7 дней.

Стоит отметить, что при регистрации нужно будет оплатить госпошлину, а так же потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись, которая является виртуальным аналогом рукописной.

Провести электронную регистрацию можно самостоятельно на сайте Росреестра. А так же в целях упрощения задачи, данную процедуру можно провести через посредника (нотариус, агентство недвижимости, застройщик или банк), который поможет подготовить все нужные  документы, оформить электронную подпись, а так же заполнить заявку на проведение регистрации.

Подводя итог, хочу обратить внимание  на основные риски при покупки квартиры: на то сколько собственников квартиры , если несколько, то согласны они её все продавать, и есть ли среди собственников несовершеннолетний , в таком случае потребуется дополнительно согласие органов опеки. Сколько лет в собственности квартира у Продавца , если менее 3 или 5 лет , то возможно Продавец захочет уклониться от уплаты налога и не отразить в договоре полную стоимость. Есть ли прописанные в квартире, и если да, то прописать строгие условия и порядок их выписки. Проверить находится ли Продавец в браке и приобретал ли он эту квартиру в период брак, прописать соответствующие условия в договоре, и в случае приобретения квартиры в браке получить нотариально-заверенное согласие супруга/супруги. Это лишь ряд острых вопросов, на которые бы я рекомендовал обратить внимание в первую очередь, а вообще лучше не пренебрегать услугами специалистов.

Михаил Андреевич Кузнецов 

Исполнительный 

директор-руководитель аппарата

ПРО ООО «Ассоциация юристов России»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*